20.02.2020: Beschränkungen bei Wohnimmobilienfinanzierungen werden kommen.

aufgemalte Haus auf Asphalt

Die Gefahr einer erneuten Immobilienblase will die Regierung mit eingreifenden Regelungen im Hinblick auf Wohnimmobilienfinanzierungen eindämmen. Im Jahr 2017 wurde das Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz (FAREG) erlassen, wodurch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) neue Befugnisse erhielt (wir berichteten). Sie darf die Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen regulieren, wenn sie eine Gefährdung der Finanzstabilität befürchtet – etwa durch Überhitzung des Immobilienmarkts. U.a. kann sie bestimmte Mindeststandards bei der Vergabe von neuen Darlehen erlassen. So kann eine Obergrenze für die Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert festgelegt und der Zeitraum, wann ein Immobiliendarlehen getilgt werden muss, vorgegeben werden. Damals hatte die Bundesregierung erklärt, dass dieser Schritt „rein vorsorglich“ vorgenommen wurde.

Nun will das Bundesministerium für Finanzen (BMF) mit Hilfe einer Rechtsverordnung nähere Regelungen zu den neuen Maßnahmen zur Begrenzung makroprudenzieller Risiken im Bereich der Darlehensvergabe zum Bau oder zum Erwerb von Wohnimmobilien (Wohnimmobiliendarlehensrisikoverordnung) (wir berichteten) erlassen. Das BMF eröffnete am 29.11.2019 die Konsultation zu diesem Referentenentwurf.

Die Rechtsverordnung gibt nähere Vorgaben, wie die BaFin eine Allgemeinverfügung nach § 48u Absatz 5 Kreditwesengesetz (KWG), § 308b Satz 1 Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) und § 5 Absatz 8a Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) im Falle einer drohenden Gefahr zu erlassen hat. Der Anwendungsbereich der Verordnung erstreckt sich auf jegliche Maßnahmen der BaFin gegenüber Darlehensgebern nach § 48u Absatz 1 Satz 1 KWG, § 308b Satz 1 VAG und § 5 Absatz 8a Satz 1 KAGB. Allerdings gelten die Maßnahmen nicht für Darlehen, die vor dem Zeitpunkt der Allgemeinverfügung vergeben wurden. Auch sind Bauspardarlehen ausgeschlossen, auf die nach § 1 Absatz 2 Satz 1 Bausparkassengesetz (BauSparkG) ein Rechtsanspruch aus einem bestehenden Bausparvertrag besteht, der vor dem Zeitpunkt der Allgemeinverfügung geschlossen wurde.

Der Entwurf enthält Begriffsbestimmungen, nähere Regelungen zur Festlegung von Beschränkungen nach § 48u Absatz 2 und deren Überprüfung sowie spezielle Amortisationsanforderungen. U.a. definiert der Verordnungsentwurf den für die Bestimmung der Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation maßgeblichen Marktwert einer Wohnimmobilie als den aktuellen Wert der Wohnimmobilie. Weiterhin wird das Verfahren zum Erlass der Allgemeinverfügung beschrieben, wie die BaFin mit der Bundesbank zusammenarbeiten soll und welche inhaltlichen Bestandteile die Allgemeinverfügung mindestens enthalten soll. Zu den Bestandteilen zählen:

  • Festlegung einer oder mehrerer Beschränkungen bei der Vergabe von Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien,
  • Festlegung eines Freikontingents, wodurch vorgeben wird, zu welchem Anteil das Neugeschäft für Wohnimmobilienfinanzierungen eines Kreditinstituts nicht den festgelegten Beschränkungen unterliegt,
  • Festlegung einer Bagatellgrenze, die festsetzt, bis zu welcher Darlehenshöhe eine Beschränkung nicht gilt,
  • Festlegung einer Obergrenze für die Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation
  • Festlegung eines unteren und oberen Schwellenwerts, der angibt, bis zu welchem Beleihungswert einer Wohnimmobilie eine Beschränkung bei der Vergabe des Wohnimmobiliendarlehens nicht gilt, wenn die Forderungen des Darlehensgebers aus dem Darlehen durch die Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden an der Immobilie gesichert sind.
  • Festlegung eines Zeitpunktes, ab dem die Beschränkungen gelten, sowie
  • eine Begründung der festgelegten Maßnahmen.

Schließlich darf die BaFin Ausnahmen festlegen, die nicht unter die Beschränkungen der zu erlassenen Allgemeinverfügung fallen. Die Verordnung soll am Tag nach ihrer Verkündung in Kraft treten.

Vertreter aus der Wirtschaft, unter anderem die Deutsche Kreditwirtschaft (DK), gaben ihre Stellungnahmen zum Referentenentwurf ab. Einige wichtige Punkte aus der Stellungnahme möchten wir auszugsweise skizzieren.

Die DK ist der Ansicht, dass die Festlegung von Beschränkungen sich ausschließlich auf das Neugeschäft beziehen sollte. Auch sind sie der Meinung, dass der Referentenentwurf die Besonderheiten des Kreditvergabeprozesses bei privaten Baufinanzierungen zu wenig berücksichtigt. Viele Werte und Informationen, die in der Verordnung als relevant eingestuft werden, liegen häufig zum Zeitpunkt der Abgabe eines Darlehensangebotes nicht vor. Eine verpflichtende Beschaffung dieser Informationen bis zur Abgabe eines Angebotes wäre unangemessen und würde die Kosten des Anbahnungsprozesses heben.

Im Hinblick auf die Wertfestlegung bei einschränkenden Maßnahmen bittet die DK um Klarstellungen und Streichungen:

  • Der Marktwert einer Wohnimmobilie soll stets aktuell bestimmt werden. Jedoch sei nicht geklärt, auf welchen Zeitpunkt bzw. -raum sich „aktuell“ bezieht.
  • Der Begriff „Schätzung“ im § 3 Absatz 2 Ziffer 1 müsse spezifiziert werden. An dieser Stelle sei eine indikative Schätzung für den Marktwert gemeint.
  • § 3 Absatz 2 Satz 2 soll aufgehoben werden und damit die Pflicht, bei mehreren Werten den niedrigsten ermittelten Wert anzusetzen.

Nach § 6 Absatz 1 Ziffer 1a) und b) gilt die Obergrenze für die Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation sowohl für jedes Darlehen einzeln als auch für das gesamte Fremdkapitalvolumen zur Finanzierung einer Wohnimmobilie. Die DK ist der Meinung, dass die Ermittlung der Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation für einzelne Darlehen nicht hilfreich sei und Darlehensgeber unnötig belasten würden.

Für die in § 8 angegebene Ausnahmeregelung plädiert die DK, eine Öffnungsklausel einzufügen, so dass Finanzierungen von Wohnprojekten mit sozialen und nicht-sozialen Förderungsanteilen, die schwer voneinander zu trennen sind, nicht unter die Beschränkungen fallen.

Wenn die Verordnung in Kraft tritt und die BaFin Gebrauch macht, eine Allgemeinverfügung zur Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen zu erlassen, sind die Institute angehalten, ihre Systeme zur Ermittlung und Überwachung der Kennzahlen (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation und Amortisationsanforderungen) einmalig anzupassen sowie ihre institutsindividuellen Kreditprodukte an die neuen Kennzahlen anzugleichen. Dafür muss eine gewisse Umsetzungsfrist – die DK fordert mindesten ein Jahr – eingeräumt werden. Wiederkehrend müssen die Institute die festgelegten Beschränkungen überwachen.

Wir bereiten Ihr Kreditinstitut optimal darauf vor, wenn die BaFin die Allgemeinverfügung erlassen wird. Dabei untersuchen wir die möglichen Auswirkungen auf Ihr Institut und unterstützen Sie dabei, die notwendigen Anpassungen umzusetzen.

 

Quellen: BMF, DK


 

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